Закон № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу 1 апреля 2005 года. Он запретил девелоперам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство, обязал их прописывать в договоре все сроки и неустойки за их неисполнение, а также регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи.
Однако продавцы сразу нашли обходные пути. По «законной» схеме в Москве продается лишь около 5% всех новостроек инвестиционной стадии, в среднем по стране — около 60%, таковы оценки участников рынка недвижимости. Прокуратура не контролирует схемы продаж квартир, так как свободу договора никто не отменял, а мера ответственности нигде не предусмотрена, объясняет неэффективность закона член комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Коган, участвовавший в разработке новых поправок в законы. Благодаря этим поправкам серые схемы — а это продажа «права заключения договора» на покупку объекта недвижимости либо продажа векселей с обещанием «превратить» их в квартиру — станут невозможны. Любая сделка по продаже жилья, связанная с привлечением средств граждан и возникновением в будущем права собственности на жилье, должна заключаться только по 214-му закону, гласят поправки в законодательство. «Свобода договора предполагалась, если иное не предусмотрено законом, сейчас четче прописан сам предмет регулирования — ранее этот закон регулировал заключение договора долевого участия, а теперь — привлеченные средства граждан (за исключением кооперативов, ПИФов и ценных бумаг с ипотечным покрытием)», — говорит Коган. Кроме того, в КоАП предлагается увеличить штраф за невыполнение 214-ФЗ до уровня от 500 000 до 1 млн руб. (ранее от 100 000 до 200 000 руб.) по каждой сделке, пишут «Ведомости».
Положения законопроекта действительно позволяют блокировать большую часть обходных схем, комментирует Максим Кузнеченков, партнер Baker & McKenzie. «Теперь привлечение средств возможно только теми способами, которые описаны в законе», — соглашается адвокат юридической компании «Юков, Хренов и партнеры» Андрей Лебедев. Он оценивает поправки как «серьезную попытку упорядочить процесс»: детализируется предмет регулирования закона и четче структурированы способы и порядок привлечения средств. Но по-прежнему остаются возможности использования схем с кооперативами, предупреждает Кузнеченков, «хотя они не такие массовые, как вексельная схема и схема с предварительными договорами».
«Закон о долевом строительстве — нужный закон, но опасения застройщиков вызывают штрафные санкции, например за срыв сроков. А процесс согласования разрешений на строительство не способствует работе по жестко оговоренным срокам», — комментирует заместитель гендиректора компании «Трест 1991» Татьяна Пальчикова.
Поправки в закон прошли первое чтение в феврале прошлого года и сейчас рассматриваются в комитете Госдумы по финансовому рынку, указывает Коган. Он надеется, что документ к середине апреля уже будет утвержден президентом.