Российский рынок коммерческой недвижимости – не единственный в Европе, "просевший" из-за кризиса. В "теплой" компании оказались также Великобритания, Ирландия, Испания, страны Балтии, Центральной и Восточной Европы – словом, практически все государства Старого Света. Проблемы у всех одинаковые: отток иностранных инвесторов и отсутствие или небольшое количество местных игроков на фоне падающих арендных ставок.
О том, рынки недвижимости каких европейских стран первыми начнут выздоравливать, окончательно ли Москва сдала свои позиции в списке самых дорогих по найму помещений стран и насколько остра в Европе проблема "долгостроев", корреспондент "РИА Новости – Недвижимость" разговаривал с председателем совета директоров, исполнительным директором консалтинговой компании CB Richard Ellis (CBRE) в регионе Европы, Африки и Ближнего Востока Майком Стронгом.

– Господин Стронг, рынки коммерческой недвижимости каких европейских стран больше всего пострадали от кризиса?

– Основной удар пришелся на те страны, где в прошлом или позапрошлом году произошел резкий спад экономической активности. В их числе прежде всего оказались Испания, Ирландия и некоторые государства Центральной и Восточной Европы. Именно в этих странах произошло наиболее резкое падение до этого бурно росшей экономики.
Великобритания также резко отреагировала на изменение экономической ситуации – здесь со времени максимальных показателей – июля 2007 года – по июнь 2009 года стоимость объектов недвижимости упала на 44%.

– Что спровоцировало падение цен в Европе?

– Изначально причинами удешевления объектов стали всеобщее нежелание инвесторов брать на себя риски, связанные с покупкой объектов недвижимости, недостаток свободных денежных средств, а также предложение более высоких премий за риск со стороны продавцов. Однако, как только экономика стран рухнула, появилась еще одна причина падения стоимости объектов – падение ставок аренды. При этом в разных странах уровни падения значительно отличаются друг от друга. Например, в Ирландии стоимость найма офисов класса А уменьшилась приблизительно на 70%, в некоторых землях Германии – менее, чем на 10%, а в большинстве ведущих западноевропейских странах – как минимум на четверть.
Однако сейчас в большинстве случаев цены на недвижимость стабилизируются, а во многих странах даже стал наблюдаться некий рост. Так, в Центральной и Восточной Европе оборот инвестиций во второй половине 2009 года увеличился в четыре раза, по сравнению с первой половиной 2009 года. В первой половине 2009 года общий оборот инвестиций в этом регионе составлял всего лишь 478 миллионов евро, во второй половине 2009 года произошел скачок, благодаря высокой инвестиционной активности в России, Польше и Чехии. Таким образом, по результатам года общий оборот инвестиций достиг 1,981 миллиарда евро, что неплохо, но, к сожалению, далеко от "здорового" уровня 2006-2007 годов – 7 - 8 миллиардов за полгода.
Косвенно о возобновлении активности говорит и динамика курса акций компаний в сфере недвижимости на европейских рынках – сейчас акции многих игроков продаются по ценам выше чистой номинальной стоимости.

– А кто быстрее почувствует улучшение на рынке недвижимости?

– Больше всего потенциал у Великобритании. Это зрелый рынок, где гарантии получения дохода достаточно высоки. Неплохие шансы выйти из кризиса в числе первых имеет и Франция.

– Как на этом фоне выглядит Москва и Санкт-Петербург, ведь Россию тоже серьезно затронул кризис?

– Эти города – в числе рынков, на которых произошло самое резкое падение ставок аренды и стоимости объектов недвижимости, которое, надо отметить, пришло на смену феноменального роста данных показателей. Согласно данным компании CBRE, по уровню ставок аренды на объекты недвижимости класса А и ставок капитализации к середине 2009 года коммерческая недвижимость в Москве и Петербурге упала в цене более чем на 60%, что превосходит уровень падения цен, зафиксированный в Центральном Лондоне, находится на ровне с показателем в Дублине и является менее ощутимым, чем в Киеве.
Результатом падения цен на объекты недвижимости на ведущих российских рынках стало сокращение стоимости аренды на офисы класса А более чем на 40%, а также значительный рост ставок капитализации (минимум на 450 пунктов в Москве и на 800 пунктов в Санкт-Петербурге). Данные показатели существенно превышают показатели, зафиксированные в большинстве стран Западной Европы. На практике это означает, что произошло резкое падение показателя арендной платы, применяющегося для расчета стоимости объекта недвижимости. А это в свою очередь влияет на степень готовности инвесторов идти на риск и на их взгляд на предполагаемый рост дохода.

– Почему, по Вашему мнению, падение на рынке недвижимости было таким резким?

– Я связываю это с оттоком инвесторов, прежде всего, международных. До кризиса многие европейские инвесторы считали быстрорастущий рынок России довольно привлекательным. Поэтому на подъеме сегмента коммерческой недвижимости подавляющее большинство инвестиционных сделок совершались при участии иностранных компаний. В частности, если с 2005 по 2008 годы доля сделок подобного рода на российском рынке превысила 75% (на общую сумму около 7,5 миллиарда евро), то в 2009 году ситуация в вашей стране изменилась: доминировать стали уже местные инвесторы, которых впрочем, было не очень много.
В прошлом году объем сделок при участии российских инвесторов достиг 439 миллионов евро при общей сумме инвестиций в 790 миллионов евро. Дело в том, что иностранные игроки решили пересмотреть свои планы по России, поскольку изменились их представления о собственных рисках и появилась возможность для выхода на подешевевшие и более стабильные рынки.
Дальнейшее поведение иностранных инвесторов, думаю, во многом будет зависеть от активности местных участников рынка – именно они своим поведением должны дать сигнал, что рынок недвижимости России по-прежнему привлекателен. А до этих пор международные компании останутся, по всей видимости, на крупных рынках Западной Европы – в том же Лондоне или Париже.

– И как скоро можно ожидать оживления российского сегмента коммерческой недвижимости?

– На рынке офисов Москвы, если судить по квартальным данным, уже наблюдаются признаки роста активности. Например, если в первой половине прошлого года объем капиталовложений институциональных качественных инвесторов составил всего 132 миллиона евро, то во второй половине – 657 миллионов евро.
Называть это восстановлением рынка, конечно, еще слишком рано, но, как мы ожидаем, в 2010 году рынок пойдет вверх, а стабильный и значительный рост мы получим уже в 2011 году.
Еще одна очень интересная тенденция – увеличение внимания к рынку недвижимости Санкт-Петербурга со стороны скандинавских инвесторов. По их мнению, рынок недвижимости Санкт-Петербурга в корне отличается от московского рынка и способен развиваться в направлении, сходном с рынками стран Скандинавского полуострова и Балтики.

– Общее падение рынка коммерческой недвижимости Москвы означает, что столица России утратила свои позиции в списке самых дорогих городов в мире по стоимости офисов и по арендным ставкам на них?

– Нет, ваша столица по определению является самым густонаселенным городом в Европе, финансовым и энергетическим центром международного значения. Следовательно, уровень цен здесь должен быть выше, чем во многих других городах Старого Света.
Только трем городам Европы – Лондону, Парижу и Москве – постоянно удается поддерживать ставки аренды на офисы класса А на одном и том же уровне – более 600 евро за квадратный метр в год. Столицы или финансовые центры других крупных европейских стран – такие, как Милан, Цюрих и Франкфурт – формируют следующий ценовой сегмент – здесь ставки аренды на офисные помещения класса А колеблются в районе 450 - 600 евро за квадратный метр в год. В других городах Европы, имеющих деловое значение, стоимость найма офисов находится на уровне 250 - 350 евро за квадратный метр в год.

– А торговые центры российской столицы также привлекательны для арендаторов, как и ее офисы?

– Из 200 международных ритейлеров, с которыми работает CBRE, 47% нацелены открыть хотя бы еще один магазин в Центральной и Восточной Европе к концу 2010 года, а 24% опрошенных собираются открыть магазин в этом году в России. Таким образом, можно сделать вывод, что российский регион, без сомнения, остается в поле зрения ритейлеров.

– Если снова вернуться к разговору об общеевропейских тенденциях, то можно ли сказать, что российский рынок недвижимости не является единственным, где инвесторов значительно поубавилось?

– Сейчас рынок недвижимости Европы в основном привлекает компании, которые располагают большой долей собственного капитала, а инвесторов со значительным объемом заемных средств, напротив, почти не найти. Большую активность проявляют немецкие инвестиционные фонды открытого типа, а также фонды национального благосостояния.
В свою очередь институциональные организации из США, считавшиеся ранее самыми крупными инвесторами в Европе, напротив, не вкладывают дополнительные средства в рынок коммерческой недвижимости, что ограничивает доступ нового капитала в непрямые фонды. Однако частные американские инвесторы, которые первыми готовы воспользоваться выгодными предложениями, уже возвращаются в страны Западной Европы, хотя объем их инвестиций гораздо меньше, по сравнению с 2006-2007 годами.

– Насколько сократилась инвестиционная активность в Европе?

– И в 2006-м, и в 2007 году объем инвестиций американских инвесторов в страны Европы составлял более 30 миллиардов долларов. Но к началу 2009 года эта цифра сократилась до 3,7 миллиарда евро. При этом из-за кредитного кризиса снизился размер сделок на рынке. Если до него в целом по Европе он равнялся 49 миллионов евро, то в начале 2009 года он достиг 16 миллионов евро. С тех пор, правда, ситуация несколько улучшилась, и в среднем сейчас объем сделки равняется 23 миллионам евро.
Кроме того, раньше не редкостью были и сделки размером более 1 миллиарда евро. Например, в 2006 году было закрыто более десяти сделок подобного рода, тогда как в первой половине прошлого года не было ни одной такой сделки, а во второй, в третьем квартале, – лишь одна.

– Наверное, немногочисленные "храбрые" инвесторы интересуются в первую очередь проблемными активами?

– Откровенно говоря, объектов, которые принято называть distressed assets на европейском рынке недвижимости немного. Теперь уже с уверенностью можно сказать, что ожидаемый поток предложения кризисных объектов недвижимости в целом не материализовался. Дело в том, что банки, как оказалось, часто готовы поддерживать клиентов, нарушающих отдельные условия договоров, но при этом обслуживающих текущие платежи по кредитам. Кредитные организации вовсе не стремятся вернуть активы на рынок во время резкого падения цен на недвижимость – тем самым они бы подтвердили информацию о негативной динамике цен на рынке.

– А насколько остр вопрос с "долгостроями" в крупных европейских городах?

– Ожидаемые объемы нового строительства снизились. Одни проекты были отложены, другие – уменьшились в объемах в ответ на снижение цен и отсутствие доступного проектного финансирования. Насколько серьезным было сокращение планируемого нового строительства, зависит от конкретного рынка. Например, значительным было снижение в Лондоне и Париже, а также в Испании и Германии. В целом можно оценить сокращение строек на ведущих рынках Западной Европы в 2009-2010 годах в 10% по сравнению с тем, что планировалось в конце 2008 года.
Однако сегодняшние проблемы в дальнейшем могут только подстегнуть рост рынка: отсутствие новых строек сейчас повлечет за собой уменьшение нового предложения на рынке, начиная с 2011 года.

– Когда же вы ожидаете полного восстановления рынка коммерческой недвижимости Европы?

– Сегодня рынки очень нестабильны, и мне сложно более-менее точно определить время, которое потребуется на восстановление. В принципе в большинстве европейских стран, судя по ежеквартальным результатам, экономика медленно, со своими особенностями, но растет. Но на целом ряде ведущих банков все еще висят "сомнительные" долги, серьезно замеляющие инвестиционную активность в регионе и снижающие стоимость недвижимости.
Вместе с тем, мы ожидаем, что постепенный рост объема вложений в недвижимость, который наблюдался в 2009 году, продолжится и в 2010 году. В первую очередь инвесторов заинтересуют премиальные объекты, которые будет несложно сдать в аренду и которые обеспечат хороший возврат с вложенных средств.
А уже в следующем, 2011 году спрос на коммерческую недвижимость на большинстве рынков стабилизируется и даже немного вырастет. Скорее всего, первыми из кризиса выйдут наиболее зрелые и ликвидные рынки – такие, как Великобритания и Франция. А вот в странах со слабым государственным финансированием – Греции, Ирландии, Венгрии, Португалии и балтийском регионе – большой объем долговых обязательств может, напротив, замедлить процесс выздоровления рынка недвижимости.