Во всем мире вложения в недвижимость являются одним из самых популярных финансовых инструментов. При этом инвестиционные покупки совершаются как на первичном, так и на вторичном рынках, во всех возможных ценовых сегментах.
Стратегия покупателя зависит как от размера имеющихся у него средств, так и от конечной цели - жилье может приобретаться для последующей перепродажи или для долгосрочной сдачи в аренду.
В Москве приобретение жилья с целью последующей перепродажи стало представлять интерес примерно с конца 2000 - начала 2001 гг., когда цены на недвижимость стабильно пошли вверх. Однако в те годы число таких инвестиционных покупок было крайне невелико и оставалось таковым вплоть до начала 2003 года. Коренным образом изменило ситуацию падение курса доллара - традиционного инструмента для сохранения сбережений у россиян. Именно необходимость найти иной способ для сохранения и приумножения своих накоплений заставила людей обратить свое внимание на рынок недвижимости. В результате, по оценкам специалистов, в течение только одного 2003 года доля инвестиционных покупок жилья выросла примерно до 30%.
В настоящее время часть квартир продолжает приобретаться в инвестиционных целях, однако масштабы этого явления оцениваются по-разному. Одни эксперты утверждают, что сейчас доля инвестиционных покупок в жилом секторе варьируется в диапазоне от 20% до 40%. Другие считают, что их количество не превышает 5-8%.
Подобный разброс мнений объясняется тем, что четко определить, какая покупка является инвестиционной, а какая - нет, весьма непросто. К тому же никто не стремится афишировать цели приобретения недвижимости.
Инвестор инвестору - рознь
Совершенно очевидно, что профессионально зарабатывать на спекулятивных операциях с жильем очень трудно, поэтому доля игроков на этом поле очень небольшая и достаточно устойчивая, и новички среди них - большая редкость. В основном инвестиции в жилье делаются интуитивно, для того, чтобы просто попытаться хоть как-то спасти свои накопления от обесценения.
Борис Флексер, руководитель Исследовательского центра компании «МИЭЛЬ - Новостройки», высказывает по этому поводу следующее мнение: «Условно инвесторов можно разделить на две группы, отличие между которыми заключается в предпосылках совершения покупки. В первую группу входят собственно инвесторы, приобретающие недвижимость с целью получения дополнительной прибыли.
Это люди, уже на момент покупки совершенно твердо осознающие, что позднее этот же самый объект они перепродадут, а квартира или дом в этом случае рассматривается, как инструмент получения дохода. Таких - не более 10% от общего объема совершаемых сделок». Вторая группа, по мнению эксперта, более размыта, к ней относятся так называемые «инвесторы сами в себя». Их цель - капитализация. То есть при наличии соответствующих финансовых ресурсов люди вкладываются в недвижимость в надежде «зафиксировать» уже имеющееся. «Выделить количество таких сделок в процентном соотношении не представляется возможным, так как порой покупатели сами не уверены, будут ли проживать в приобретенных квартирах с семьей, сдавать в аренду или приходить туда на выходные», -считает Б.Флексер.
Времена меняются, квартиры остаются
В 2007 году наблюдалась заметная стабилизация рынка жилой недвижимости. Если до этого имел место гарантированный ежемесячный прирост цен в 7-10%, то теперь в целом по рынку прирост стал составлять примерно 1,5-2%. Таким образом, инвестиционная привлекательность жилья сохранилась, но она стала объективно меньшей.
Как среагировали на это частные инвесторы? С одной стороны, они стали более придирчивы к самим объектам, в которых они покупали квартиры; с другой стороны, они начали искать новые ходы для того, чтобы извлечь дополнительную прибыль. По словам Игоря Ростовцева, начальника группы компании «Пересвет Девелопмент», «на сегодняшний день многие избрали тактику, когда потенциально привлекательная квартира продается на вторичном рынке не в первоначальном виде, а как готовые апартаменты. При этом они самостоятельно проводят всю эту стадию дизайн-проектирования, согласования перепланировок, собственно ремонта, комплектации квартиры внушающей уважение бытовой техникой и мебелью».
Аренда: выгодно или нет?
Инвестиционное жилье не только перепродают, но и сдают. При этом аренда рассматривается как возможность его содержать (ремонтировать, платить налоги, оплачивать коммунальные услуги и т.д.), а также получать доход.
Некоторые аналитики уверяют, что сдача жилья в аренду сейчас не приносит того дохода, который может дать вклад в банке или игра на фондовом рынке. Но подобное сравнение не совсем корректно, ибо доход, например, от банковского вклада формируется лишь за счет процентной ставки, а вот к доходу от сдачи квартиры в аренду следует добавлять еще и доход, связанный с рыночным ростом стоимости квартиры, а это весьма существенный фактор, который невозможно игнорировать. Несмотря на то, что в 2007 году рост цен не был таким резким, как в 2006 году, это все равно позволило получить прибыль, перекрывающую рост инфляции. К тому же, вложения в ликвидную недвижимость в меньшей, чем банковские вклады, степени подвержены финансовым и прочим рискам.
За прошлый год цена аренды в Москве выросла в среднем на 24-25%, что является неизбежной реакцией на увеличение цен на жилье, повышение коммунальных платежей и ужесточение налоговой дисциплины. При этом очевидно, что больше, чем 2/3 от заработка, большинство потенциальных арендаторов жилья платить не могут. Таким образом, рост арендных ставок будет продолжаться и дальше, но при этом он будет ограничиваться размерами реальных доходов населения.
Несмотря на относительно небольшую доходность, сдача в аренду жилья представляется стабильным и долгосрочным бизнесом, что привлекает к ней все больше и больше внимания.
Естественно, при инвестировании все зависит от того, какая квартира приобретается: где она находится, как спланирована и оборудована, какой в ней сделан ремонт. При грамотном выборе жилья под аренду и при правильной его отделке оно может приносить больший доход, чем банковский вклад. Вот что говорит по этому поводу Игорь Ростовцев («Пересвет Девелопмент):
«При сдаче квартиры в аренду наблюдается следующая закономерность: вложившись в некачественный дизайн-проект и некачественный ремонт, инвестор, как правило, не возвращает эти деньги, то есть терпит убытки. А вложившись в интересный с точки зрения повышения статуса квартиры проект, произведя качественный и весьма дорогостоящий ремонт, инвестор извлекает дополнительную прибавочную стоимость, так как квартира становится уже совершенно другого класса. Ее воспринимаемая стоимость растет не пропорционально вложенным средствам».

* * *
Как бы то ни было, жилая недвижимость по-прежнему остается одним из самых надежных и доступных инструментов вложения и приумножения денежных средств, имеющихся у определенной части населения. При этом важно отметить, что если раньше эксперты выражали опасения, что, достигнув определенной «критической массы», инвестиционные квартиры могут обрушить рынок, то сейчас очень немногие верят в реальность такой перспективы. Слишком уж велико в Москве преобладание спроса над предложением.