Про первый этаж все «всё знают»: он дешевле. Но на сколько именно — обычно отвечают наугад, в диапазоне от «на копейки» до «процентов на двадцать». Разброс огромный, а для покупателя это разница в миллионы рублей. Разберёмся, откуда берётся скидка за первый этаж, сколько она составляет на самом деле и когда первый этаж — это выгода, а когда ловушка.

Почему первый этаж вообще дешевле

Причина не одна, их несколько, и они складываются:

• Приватность и шум. Окна вровень с прохожими, свет фар, разговоры под окном, вид на припаркованные машины вместо панорамы. Часть покупателей отсекает первый этаж сразу.
• Безопасность. Первый этаж исторически считается более уязвимым для проникновения — решётки на окнах до сих пор встречаются именно здесь.
• Сырость и холод в старом фонде. Под квартирой — подвал, а не отапливаемое жильё.
• Запахи и коммуникации. Близость к подвальным трубам, канализационным стоякам, входу в подъезд.

Именно поэтому первый этаж дольше продаётся и торгуется активнее — спрос на него уже, а предложение никуда не девается.

Сколько это в процентах

Мы посчитали разницу на большом массиве объявлений вторички Москвы, сравнивая квартиры первого этажа с аналогичными квартирами на средних этажах в тех же домах и районах. Получилось, что первый этаж в Москве стоит в среднем примерно на 7,8% дешевле сопоставимой квартиры на средних этажах.

Это средняя по городу — реальная скидка в конкретном случае гуляет вокруг неё:

• Больше среднего (до 12–15%), если к первому этажу добавляются другие минусы: окна во двор-колодец или на мусорные баки, сырость, убитое состояние.
• Меньше среднего (3–5% или почти паритет), если есть компенсирующие плюсы: высокий «цоколь», отдельный вход, палисадник, свежий ремонт.

Важно понимать: 7,8% — это справедливая поправка на недостаток, а не подарок. Если вы видите первый этаж «на 8% дешевле рынка» — это не выгодная находка, это ровно столько, сколько он и должен стоить. Настоящая скидка начинается там, где первый этаж стоит заметно дешевле, чем типичный первый этаж в этой когорте.

Когда первый этаж — это выгода

Есть категории покупателей, для которых минусы первого этажа не минусы:

• Семьи с колясками, маломобильные люди, пожилые — не зависеть от лифта дорогого стоит.
• Под коммерцию или перевод в нежилое. Первый этаж на красной линии с отдельным входом — потенциальный магазин, и там своя, коммерческая математика цены, часто выше жилой.
• Инвесторы под аренду. Арендатору первый этаж часто безразличен, а купить актив можно дешевле — доходность аренды к цене выше.

Как не ошибиться

1. Сравнивайте с правильной когортой — с такими же квартирами в этом же районе и типе дома, включая другие первые этажи.
2. Считайте поправки на каждый недостаток отдельно. Первый этаж, окна на магистраль, состояние — это не один общий «дисконт», а сумма конкретных скидок.
3. Проверяйте высоту от земли и вид из окна лично. Фотографии это скрывают.
4. Смотрите на срок экспозиции. Если первый этаж висит месяцами при живом рынке — либо цена выше справедливой, либо скрытая проблема.

Отделить справедливую поправку за этаж от настоящей скидки к рынку на глаз тяжело — для этого нужно сравнение с когортой и поправки по каждому фактору. Эту работу автоматизируют сервисы аналитики вторички: например, сервис аналитики вторичного рынка Москвы сравнивает каждую квартиру с похожими и уже с учётом поправки на этаж показывает, действительно ли цена ниже справедливой. Но и вручную, зная цифру 7,8% как ориентир, вы уже не переплатите за первый этаж.