18 февраля на конференции «Сила Четырех 2025» CORE.XP состоялась тематическая сессия по жилой недвижимости «Емкость рынка: куда качнется маятник». Рынок жилья продолжает развиваться в непростых экономических условиях. Высокая стоимость квартир, дорогая ипотека, сокращение государственных программ продолжают негативно влиять на спрос. Факторы неопределенности затрудняют возможность долгосрочного прогнозирования. При этом, общий портфель строящегося жилья на начало 2025 года составил 114 млн кв. м, а вместе с этим продажи на рынке сокращаются. Можно ли рассматривать жилую недвижимость в качестве инвестиций в такой ситуации?

В обсуждении перспектив рынка жилой недвижимости приняли участие: Станислав Карташов, вице-президент, директор дивизиона «Корпоративные клиенты 360» Сбербанка, Роман Антощенков, руководитель дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент», старший вице-президент ВТБ, Иван Виноградов, генеральный директор Ikon Development, Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК Девелопмент.

Модерировали дискуссию Андрей Левченко, ведущий телеканала РБК и Марина Малахатько, старший директор CORE.XP.

О том, какой потенциал приобретения жилья есть у населения на примере Москвы, Казани и Владивостока, рассказал Станислав Карташов: «За последние 2 года доходы населения выросли. За 2024 год для Москвы этот показатель составил 19%. На примере Казани можно сказать, что рост доходов населения в крупных региональных городах идет еще быстрее. Практически все экономически активные жители имеют сбережения, но у 70-80% из них размера накоплений недостаточно для совершения покупки жилья и для первоначального взноса по ипотеке. Спрос в данной категории зависит от программ господдержки. При этом, сбережения высокодоходной группы населения растут быстрее темпов инфляции, т.е. потенциальная аудитория для приобретения жилой недвижимости расширяется».

Ольга Тумайкина добавила, что: «Доходы населения растут, но стоимость квадратного метра растет еще быстрее. У нас рынок ипотеки, и сейчас мы наблюдаем зависимость от ежемесячного платежа, т.е. встает вопрос хватает ли доходов населения хотя бы на месяц оплаты ипотеки. По многим банкам сейчас идут отказы, ухудшился процент одобрения - в среднем с 90% до 50%. Доля покупателей, продающих текущую квартиру для покупки новой, составляет не более 20%, при этом есть также сложность в нахождении покупателя на старую квартиру – сейчас срок экспозиции квартиры составляет год и больше. По нашим наблюдениям лучше всего себя чувствует рынок дорогой недвижимости. В некоторых проектах мы видим падение спроса в бизнес-классе до 20%, в комфорт-классе эта цифра доходит уже до 40%. У многих людей нет денег для первоначального взноса. Лучше всего чувствуют себя регионы, где сохранилась возможность ипотеки, например Дальний Восток».

Роман Антощенков ответил на вопрос, откуда девелоперам брать деньги: «Падение продаж 2024 года и прогнозы по сохранению тренда на 2025 год связаны с ипотекой, которая в отдельных сегментах занимала до 90%. Сейчас доля продаж за денежные средства растет и достигла 40%, чего раньше никогда не было. У нас средняя стоимость заимствований для девелоперов составляет 10-11%, что является нормальным, чтобы финансировать проекты. Мы наблюдаем, что у девелоперов замедляются запуски новых проектов, меньше строят, что приведет к тому, что к 2026 году предложение сократится. Поэтому, для тех, кто может себе позволить покупку квартиры за собственные средства, 2025 год станет хорошим периодом. В следующим году спрос уже может превышать предложение из-за смягчения денежно-кредитной политики, снижения ключевой ставки и других факторов».

Иван Виноградов рассказал о влиянии курса доллара на стоимость строительства и эффективности девелоперов: «Строители и девелоперы за последние годы приспособились к различным ситуациям в экономике и все, что могли, от курса доллара «отвязали». Зависимость, конечно, есть но не такая как была в 2014 году, когда были прямые поставки из Европы. Курс доллара влияет опосредованно на стоимость жилья, гораздо больше влияют ожидания людей по поводу того, что будет завтра. А эффективность девелопера складывается из продукта, который он предлагает рынку, и качественной внутренней математики. Я уверен, что ближайшее время мы сможем наблюдать интересные сделки по земельному банку, а также сделки слияний и поглощений. Девелоперы смогут в очередной раз доказать, что строительство – это ключевой двигатель экономики».

Тем не менее, недвижимость по-прежнему остается надежным активом. По прогнозам экспертов, не смотря изменения сценария на рынке, ближайший год может стать комфортным для инвестиций в жилые площади, как девелоперов, так и для конечных потребителей.

«CИЛА ЧЕТЫРЁХ» — конференция о трендах и реальности рынка недвижимости, организованное консалтинговой компанией CORE.XP (ранее CBRE), на котором представители государства, банков, бизнеса и экспертов в отрытом формате обсуждают будущее отрасли, формулируют новые тенденции и открывают дополнительные возможности для участников рынка.

CORE.XP занимает лидирующие позиции в консалтинге и управлении инвестициями в недвижимости в России и СНГ. В 2024 г. компанияотметила 30-летний юбилей работы на российском рынке. Компания является преемником российского бизнеса CBRE, мирового лидера в консалтинге и управлении инвестициями. В 2022 г. бизнес CBRE был выкуплен российским менеджментом и сохранен в полном объеме под новым брендом CORE.XP. Эксперты компании работают со всеми секторами коммерческой недвижимости и помогают инвесторам, девелоперам, собственникам и корпорациям в решении задач любой сложности. Компания сопровождает крупнейшие инфраструктурные проекты на рынке недвижимости, оказывая прямое влияние на развитие ключевых отраслей и регионов страны. Стратегическим направлением CORE.XP является устойчивое развитие рынка, что соответствует целям стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ на период до 2030 г. Компания оказывает консалтинговые услуги для реализации «зеленых» проектов в России, соответствующих национальным «зеленым» стандартам ГОСТ Р, с учетом лучших мировых практик и тенденций, включая перспективы укрепления сотрудничества в сфере «зеленого» строительства с КНР и ЕАЭС.