Высокая ключевая ставка, повышение первоначального взноса по льготной ипотеке могут привести к замедлению в сравнении с 2023 годом — объем сделок с ипотечными кредитами может снизиться не менее чем на 20% в первом полугодии, подсчитали специалисты SaaS-платформы TYMY и сервиса AI-аналитики Find Insight.

Наиболее вероятно, что 2023 год завершится для ипотечного рынка рекордом: текущая динамика позволяет предположить, что российские банки выдадут за полный 2023 год ипотечных кредитов на 8 трлн руб. В начале года мало кто предполагал, что такое возможно. Аналитики TYMY закладывали 5,5—6 трлн на весь рынок ипотеки, и этот прогноз в начале года казался даже оптимистичным.

— По итогам года стало ясно, что текущее состояние рынка сложно поддается анализу, поскольку переменных и возможных вариантов развития событий сейчас много, вследствие чего и прогнозирование по классическим методикам затруднительно, — говорит Никита Арзамасцев, сооснователь сервиса AI-аналитики Find Insight и директор по продукту TYMY. — Поэтому для прогноза на следующий год мы решили построить модель, основанную на инсайтах из больших данных по поведению потребителей — мы оценили реакции рынка на изменения в 2023 году на основании более 150 тыс. ипотечных заявок, которые были оформлены в разных банках-партнёрах SaaS-платформы TYMY. И один из основных инсайтов заключается в том, как ни парадоксально, что в конечном итоге для рынка мало что изменилось.

Так, средняя для ипотечного рынка конверсия в 25-35% из одобрения в сделку весь год находилась именно на этом уровне, сообщают эксперты. То есть, даже если в моменте на ожидании повышения ключевой ставки фиксировался ажиотажный спрос и всплеск количества заявок на ипотеку, спустя 1—1,5 месяца, когда можно было оценить объем реальных сделок по этим заявкам становилось ясно, что люди не просто “забронировали ставку”, а реализовали одобрение в сделку — конверсия снижалась в пиковых моментах максимум до 24%.

— Мы предполагаем, что если к примеру текущие условия по жилищным кредитам внезапно применить к весне 2023 года, мы бы получили колоссальный спад спроса на ипотеку — до 50%, — комментирует Никита Арзамасцев. — Поэтому важно, что знаковые для отрасли события, такие как повышение первоначального взноса по льготным программам, изменения ключевой ставки, и так далее, не произошли в один день, а были распределены по всему году. Теперь мы находимся в той точке, когда рынок переварил эту массу событий, и ситуация сама по себе стала более адаптивной — этот процесс имеет накопительный эффект.

Полученные данные дают основания полагать, что снижение активности в начале 2024 года даже при негативном сценарии будет не более 30%, и это в сравнении с ажиотажным 2023 годом. Реалистичный сценарий даёт 20-25% снижения количества заявок на ипотеку в сравнении год к году в первом полугодии 2024 г., оптимистичный — снижение на 5-10%. Падение могло бы быть значительно больше, но это практически исключено за счёт гибкости в принятии решений, которую продемонстрировали заёмщики в течение 2023 года. Так, выяснилось, что большинство готовы двигаться в меньшую сторону по сумме кредита для снижения ежемесячного платежа и соответствия по сумме первоначального взноса.

— Плотность событий на рынке ипотеки в 2023 году зашкаливает, на фоне этого некоторые банки к концу года даже вышли из игры, установив заградительные ставки или закрыв направление ипотеки вовсе, – комментирует Алексей Майстренко, CEO SaaS-платформы TYMY. – Однако, такие решения, на мой взгляд, выглядят как минимум спорно: рынок недвижимости в России всё ещё крайне активен и причин для кардинального снижения этой активности не наблюдается — действительно конкурентных инструментов для инвестиций внутри страны по-прежнему нет, а до реального насыщения жильём ещё далеко. Это два основных фактора, которые позволяют нам прогнозировать, что и в 2024 году ипотечный рынок может развиваться и при благоприятном стечении обстоятельств — расти, но это скорей во втором полугодии. Мы пока не уверены, что именно будет драйвить рынок больше всего, вариантов несколько: это и комбо-программы от банков и застройщиков, собственные программы стимуляции спроса и корректировка ценовых предложений от застройщиков, и, разумеется, смягчение денежно-кредитной политики Центробанка — к весне мы ожидаем снижение ключевой ставки, за которым последует оттепель и восстановление спроса.