Цены пойдут вниз, но не сразу

Как сообщает IRN.RU, август 2023 г. стал пиковым по количеству сделок на вторичном рынке московского региона за всю историю статистических наблюдений. Однако уже в сентябре спрос пошел на спад – на фоне заградительных ипотечных ставок на «вторичке» покупатели мигрируют в сегмент новостроек или вовсе отказываются от сделок. Риелторы ожидают снижения цен.

Августовский пик и сентябрьское охлаждение

В августе управление Росреестра по Москве зарегистрировало 17 538 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – как подчеркивает руководитель ведомства Игорь Майданов, это рекордный месячный показатель с начала года и рекордное для августа число переходов прав за все годы ведения статистических наблюдений.

Главная причина ажиотажа – ожидания повышения ключевой ставки ЦБ и, соответственно, подорожания ипотеки, единодушны все опрошенные редакцией www.irn.ru эксперты. Причем первая волна спроса со стороны напуганных ипотечников наметилась еще в конце июля, в преддверии заседания Центробанка 24 числа. После первого повышения ключевой ставки поток покупателей резко вырос, «а пик сделок пришелся на август, поскольку те, кто успел одобрить ипотеку, старались в максимально сжатые сроки подобрать подходящую недвижимость и подписать кредитный договор, чтобы зафиксировать одобренные ранее ставки», рассказывает эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» Константин Анисимов.

В «Этажах» количество ипотечных консультаций в июле выросло на 20% относительно июньских значений, а по итогам августа интерес к ипотеке на вторичном рынке увеличился еще на 22%. Спрос на «вторичку» в целом по итогам августа увеличился на 31% относительно аналогичного периода прошлого года и на 12% по сравнению с июлем.

Напомним, 15 августа ЦБ увеличил ключевую ставку сразу на 3,5 п.п., до 12% годовых, в результате ставки предложения по ипотечным кредитам в крупнейших банках страны быстро подскочили до 14-15%. При том, что для многих стоп-ставка по ипотеке - 12%, отмечает гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев.

По оценке Александра Чернокульского, директора компании «Жилфонд», августовское решение ЦБ увеличило ежемесячный платеж фактически на 25%. Однако еще до увеличения ключевой ставки «у большого количества людей уже было одобрено кредитное решение, а срок его реализации обычно может действовать до трех месяцев, - продолжает эксперт. - В моменте сработал эффект распродажи, и весь августовский ажиотаж, который частично захватил и начало сентября, фактически связан с тем, что люди начали торопиться реализовать более низкую ипотечную ставку».

В «Инкоме» такой ажиотаж называют «преждевременным спросом». Как объясняет Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость», это спрос, который формируется из опасения каких-то негативных изменений – ужесточения условий кредитования, обвала рубля и т.д. То есть люди, которые планировали приобрести жилье осенью или зимой, ускорились и купили уже летом. «Последствием преждевременного спроса всегда становится падение активности на рынке», - подчеркивает эксперт.

Спрос упадет, как только все люди с одобренными решениями проведут свои сделки либо срок действия одобренных кредитов закончится, согласен Александр Чернокульский.

Собственно, спрос, во всяком случае ипотечный, замедлился сразу после августовского увеличения ключевой ставки. На неделе с 14 по 20 августа объем ипотечных заявок, полученных SaaS-платформой TYMY, резко снизился почти на 40% относительно предыдущей недели. В последующие две недели снижение продолжилось в пределах 10-12% каждую неделю относительно предыдущего периода, говорит Алексей Майстренко, CEO SaaS-платформы TYMY.

В первую неделю сентября, перед третьим повышением ключевой ставки – до 13%, количество ипотечных заявок через платформу TYMY на вторичное жилье в московском регионе вновь выросло - на 30% по сравнению с предыдущей. Однако если сравнить общее количество за три недели августа и аналогичный период в следующем месяце, то заявок в сентябре стало меньше на 20%.

«В сентябре идет постепенно охлаждение спроса, как на фоне выросших ипотечных ставок, так и из-за большого объема реализованного опережающего спроса - по факту те, кто планировал покупку осенью, ускорился из-за снижения доступности ипотеки по стандартным программам, поэтому откат спроса сейчас неизбежен. Судя по количеству ипотечных консультаций на вторичном рынке, активность покупателей сейчас на 25% ниже, чем в июле, и на 31% меньше, чем в августе текущего года», - добавляет Константин Анисимов из «Этажей».

Однако спрос хоть и снижается, но, по словам эксперта, пока сохраняется на достаточно высоком уровне: многие рассчитывают одобрить ипотеку, приобрести квартиру с дисконтом, а по мере снижения ставок рефинансировать кредит под более выгодные условия. И доля таких покупателей сейчас значительно выше, чем в прошлые периоды высоких ставок, подчеркивает Анисимов.

А по мнению Сергея Шломы, спрос на рынке пока есть потому, что в сентябре еще можно взять ипотеку на прежних условиях по одобренным ранее кредитам. «Затем мы ожидаем резкое снижение спроса – минимум на 10%, а то и на 20%, - продолжает Шлома. - И никакой так называемый высокий осенний сезон не поможет выровнять ситуацию. Мы понимаем, что начнется давление на вторичный рынок, потому что реально рыночная ипотечная ставка увеличится существенно».

Похожий прогноз дает и Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд»: «Есть основания полагать, что в перспективе ближайших двух месяцев каждый день количество людей с одобренными кредитными решениями по низкой ставке будет снижаться на 3%, и спрос на вторичное жилье в итоге снизится существенно — мы прогнозируем на 20-25% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года».

С октября помимо заградительной ключевой ставки на спрос будут давить надбавки ЦБ к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков. Однако, по мнению Алексея Майстренко, для большей части покупателей «вторички» эти надбавки не критичны, так как средний размер первоначального взноса в этом сегменте составляет 22-25%, по данным SaaS-платформы TYMY.

Из-за разницы в ставках на первичном и вторичном рынке часть спроса с «вторички» уйдет в сегмент новостроек, прогнозирует Константин Анисимов. Такая тенденция наметилась еще летом.

Впрочем, новостройкам это вряд ли поможет, так как они сильно переоценены. По словам Сергея Шломы, вторичные квартиры сейчас на 15-20% дешевле аналогичных первичных. «Пока сохраняется льготная ставка, конечно, это даст новостройкам возможность легче дышать. Но и по льготной ипотеке условия ужесточаются – первоначальный взнос увеличивается, и это заставит многих покупателей переориентироваться на самое низкобюджетное жилье», - резюмирует эксперт.

Цены почти не выросли, несмотря на ажиотаж

На фоне ипотечного ажиотажа в августе скорость сделок стала «буквально рекордной, особо ликвидные объекты продавались менее чем за неделю», отмечает Константин Анисимов. Тем не менее, по данным компании «Инком-Недвижимость», средний срок экспозиции на вторичном рынке «старой» Москвы в августе 2023 г. составил 73 дня - это на 46% больше, чем в августе 2022 г. и на 14% больше, чем в августе 2021 г. Дело в том, что за год общий объем предложения увеличился на 18,7% за счет низколиквидного жилья, «которое является балластом для рынка и увеличивает усредненный период пребывания объектов в рекламе», поясняет Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость».

Огромное, хоть и не очень ликвидное предложение давит на цены. Несмотря на рекордный ажиотаж, средняя стоимость метра на вторичном рынке «старой» Москвы по итогам августа увеличилась только на 1,4% - см. обзор рынка недвижимости от IRN.RU. Для сравнения: во время ажиотажа в марте 2022 г. цены подскочили сразу на 5,6%, по данным www.irn.ru.

Средний размер скидок, правда, в августе сократился до 3%. В июне-июле было 3-5%.

Отсутствие выраженного роста цен – важное отличие нынешнего бума на «вторичке» от предыдущих. Как отмечают специалисты «Инком-Недвижимости», собственники понимают, что продать жилье нужно сейчас, потому что позже, после ослабления спроса из-за ухода ипотечных покупателей, сделать это будет проблематично.

В дальнейшем снижение покупательской активности неизбежно начнет толкать цены вниз. Но удешевление не произойдет быстро, оно будет постепенным, уверен Сергей Шлома: «Дело в том, что сейчас на рынке вымылось ликвидное предложение – по данным компании, примерно на 20%. То есть покупать пока мало что есть, новые объекты будут приходить постепенно, и продавцам понадобится время для «прощупывания» рынка и установления оптимальной стоимости. Думаю, что до конца года мы не увидим понижения цены, возможно, это начнется только после январских праздников. Но снижения цен может и не произойти, если ключевая ставка пойдет вниз».

Последнее, впрочем, вряд ли возможно: Центробанк четко и недвусмысленно заявил, что высокая ключевая ставка – это надолго.