Аналитики компании «Жилфонд» составили рейтинг регионов, в которых инвестиции в жилье на вторичном рынке в 2023 году могут окупиться быстрее всего.

Запрос на то, какую квартиру и в каком регионе выгоднее купить сегодня, стал особенно популярным. На фоне волатильности валют, инфляции и уменьшающихся возможностей для инвестирования такой способ используют для сохранения и преумножения накоплений. В компании «Жилфонд» посчитали, за сколько лет окупится вложение в объект вторичной недвижимости за счет сдачу в аренду. Средний размер инвестиций в квартиру здесь составляет от 1,8 млн руб. до 19 млн руб., в зависимости от региона и типа квартиры. А срок окупаемости, если сдавать такую квартиру в аренду, — от 10,5 до 33 лет.

Инвестиционная привлекательность жилой недвижимости на вторичном рынке состоит из двух основных параметров — прирост стоимости во времени и доходность от аренды. В рейтинге инвестиционной привлекательности вторичного рынка недвижимости от «Жилфонда» учитывались средняя стоимость квартиры, расходы на коммунальные услуги и средняя арендная ставка, аналитики посчитали усредненный вариант, при котором квартира сдается в аренду постоянно, без простоев, а расходы на коммунальные услуги берет на себя собственник.

За основу расчетов взяли среднюю стоимость самых ликвидных объектов в в 30 самых благоприятных по уровню жизни регионах РФ.

— Традиционно чем меньше квадратных метров в квартире, тем выше их цена, соответственно, тем выше оборачиваемость этого объекта, — рассказывает Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд». — А так как инвестиция подразумевает ходовой товар с высокой ликвидностью, в данном случае речь идет в основном про однокомнатные и двухкомнатные квартиры.

Таким образом, для расчетов аналитики выбрали средние цены на студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью от 25 до 50 м² , — такие квартиры составляют порядка 80% всех объектов в предложении в РФ и наиболее активно сдаются в аренду.

В топ-5 регионов с самыми быстрыми сроками окупаемости квартир оказались:

1. Хабаровский край: средняя стоимость квартиры до 50 м² здесь оценивается в 3,1 млн руб; средняя арендная ставка в месяц составляет 30,7 тыс. руб, расходы на к/у в месяц — порядка 6 тыс. р. Окупаемость квартиры — 10,5 лет.

2. Тюменская область: средняя стоимость квартиры до 50 м² — 3,8 млн руб., аренда в месяц — 31 тыс. руб., расходы на к/у — 4,8 тыс. руб. Период окупаемости квартиры — 12 лет.

3. Челябинская область: средняя стоимость квартиры до 50 м² — 2,5 млн руб., средняя аренда — 20,3 тыс. руб., расходы на к/у в месяц — 4 тыс. руб. Срок окупаемости — 12,5 лет;

4. Свердловская область: средняя стоимость квартиры до 50 м² —3,4 млн руб., средняя арендная ставка в месяц — 27 тыс. руб., расходы на к/у в месяц — 4,6 тыс. руб., срок окупаемости — 12,5 лет;

5. Республика Башкортостан: средняя стоимость квартиры до 50 м² — 3,1 млн р., средняя аренда — 24 тыс. руб., расходы на к/у в месяц — 3,7 тыс. руб. Срок окупаемости — 13 лет.

В этих регионах доля окупаемости за счет аренды с вычетом расходов на коммунальные услуги составляет 7-10% в год.

Среди рассматриваемых регионов самые длительные сроки окупаемости квартир — от 22 до 33 лет — оказались в следующих субъектах РФ:

• Санкт-Петербург: средняя стоимость квартиры до 50 м² — 7,4 млн р., средняя арендная ставка в месяц — 35 тыс. руб., расходы на к/у в месяц — 6,1 тыс. руб. Срок окупаемости — 22 года;

• Воронежская область: средняя стоимость квартиры до 50 м² — 3 млн р., средняя аренда — 15 тыс. руб., расходы на к/у в месяц — 3,8 тыс. руб. Срок окупаемости — 22 года;

• Москва: средняя стоимость квартиры до 50 м² — 14,8 млн р., средняя аренда — 63 тыс. руб., расходы на к/у в месяц — 9,9 тыс. руб. Срок окупаемости — 24 года;

• Краснодарский край: средняя стоимость квартиры до 50 м² — 5,5 млн руб., средняя аренда — 21,4 тыс.руб., расходы на к/у в месяц — 4,5 тыс.руб. Срок окупаемости — 27 лет;

• Республика Адыгея: средняя стоимость квартиры до 50 м² — 3,4 млн руб., средняя арендная ставка в месяц — 12,2 тыс. руб., расходы на к/у в месяц — 3,8 тыс. руб. Срок окупаемости — 33 года;

В этих регионах доля окупаемости за счет аренды с вычетом расходов на коммунальные услуги составляет 3-5% в год.

— Важно, что данный рейтинг может помочь составить лишь примерное представление об инвестиционной привлекательности, а расчет окупаемости квартир с учетом стоимости и арендной ставки поможет выбрать регион для инвестиций с наибольшей вероятностью прибыли в моменте, однако, его не стоит воспринимать как прямое руководство к действию, – говорит Александр Чернокульский. – Как минимум потому, что ситуация на каждом локальном рынке индивидуальна, и постоянно меняется. В моменте мы можем рассудить, что квартира стоит 4 млн, а ее аренда — 30 тыс., и регион выглядит комфортным для жизни, развивающимся, но все может измениться в течение буквально нескольких месяцев. Цены меняются под влиянием инфляции и локальных трендов — например, инвестиции в регион или крупное строительство. Кроме того, мы покупаем не просто квартиру, но и инфраструктуру вокруг нее, и ее развитие или не развитие влияет на стоимость в перспективе. Выбирая конкретный район для покупки квартиры с целью инвестирования, наиболее выгодно вкладываться в развивающиеся территории, так вы сможете приобрести жилье по более интересной цене сегодня, а через условные 5-10 лет, когда район обрастет инфраструктурой, продадите в разы дороже, получив при этом пассивный доход со сдачи квартиру в аренду за период владения. Лучше всего снижать риски от инвестиций при помощи диверсификации — покупка нескольких объектов недвижимости в разных регионах позволяет избежать существенного влияния локальных спадов арендной ставки или колебания цен на квадратный метр. Однако, не все могут себе позволить подобные затраты. Поэтому в России сегодня существуют инвестиционные паевые фонды, где люди вкладываются в сам вид инвестирования, заплатив за пай, а управляющая компания приобретает наиболее ликвидные объекты и занимается их сдачей в аренду и реализацией, чтобы обеспечить максимальную доходность для вкладчиков.

---

ООО “Жилфонд” – головная компания, управляющая сетью агентств недвижимости в 45 городах России, в том числе в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге. Всего по России у Жилфонда сегодня насчитывается 147 представительств, работают филиалы в Казахстане и Турции (Аланья). Головной офис компании находится в Новосибирске, именно отсюда началась деятельность АН Жилфонд в 1997 году.