Спрос со стороны россиян на недвижимость в Испании растет год от года. Граждане России наряду с другими иностранцами отдают предпочтение Барселоне, Мадриду, а также побережьям Коста-Бланка, Коста-дель-Соль, Коста-Брава и Коста-Дорада.

Покупка недвижимости в Испании для россиян не представляет никаких сложностей.

Можно совершать покупку с привлечением заемных средств, либо обходиться собственными накоплениями – и в том, и в другом случае оформление сделки будет происходить по стандартной схеме. Особое внимание необходимо уделить финансовым документам, которые понадобятся как для открытия счета в испанском банке, так и при покупке недвижимости в Испании в ипотеку.

Приобрести дом или квартиру в Испании без дополнительного финансирования – процедура несложная. Вы можете воспользоваться услугами посредника – профессионального риелтора, а можете выйти на продавца напрямую и обсудить с ним условия сделки. Разница состоит лишь в том, что во втором случае все обязательные формальности и административные вопросы вам придется решать самостоятельно:

• получить номер NIE,
• открыть счет в испанском банке,
• проверить статус объекта, наличие возможных ограничений или обременений, получить разрешение на покупку от Министерства обороны (по необходимости),
• внести задаток,
• договориться с нотариусом об оформлении сделки,
• нанять переводчика.

При оформлении сделки через агентство все хлопоты возьмет на себя ваш риелтор. Покупка недвижимости в Испании всегда предполагает участие банка. Обычно в качестве расчетного документа используется именной банковский чек. Соответственно, прежде чем купить испанскую недвижимость, необходимо обзавестись счетом в одном из коммерческих банков.

Стоит отметить, что Испания вслед за странами Скандинавии стремительно развивает и поощряет систему безналичных расчетов. Поэтому банковский счет вам понадобится не только для расчета с продавцом понравившегося вам объекта, но и в дальнейшем для оплаты услуг коммунальных служб.

Для открытия счета в банке потребуется представить финансовые документы, подтверждающие источник и размер дохода. Это общее требование, которому следуют все коммерческие банки. Обычно в качестве подтверждающих документов принимаются справки с работы с указанием должности, стажа и оклада, декларации 2-НДФл и 3-НДФЛ, уставные документы, выписки со счета в российском банке с указанием движения средств за последние полгода.

Покупка посредством банковского финансирования

Недавно вышедший в Испании закон об ипотечном кредитовании наделал немало шума и посеял панику среди иностранных покупателей, планирующих купить недвижимость в Испании в ипотеку. Ходили слухи о том, что иностранным гражданам, имеющим доход не в евро, в финансировании и вовсе будет отказано.

На самом деле в законе нет никаких ограничений. Наоборот, положения закона направлены, в первую очередь, на защиту прав и интересов заемщика. Любые ограничения – это инициатива банков, которые, являясь коммерческими организациями, всеми силами хотят обезопасить себя и минимизировать риск невозврата займов. Банкам приходится искать золотую середину: не потерять иностранных заемщиков, соблюсти требования закона и гарантировать возврат собственных средств.

Новый закон вступил в силу в середине июня 2019, и в течение месяца банки, нотариальные конторы и агентства недвижимости пребывали в состоянии легкого хаоса, т.к. не была отработана новая схема оформления сделок. Однако с середины июля работа вернулась в размеренный ритм: покупка недвижимости в Испании для россиян также оформляется посредством банковского финансирования.

Давайте посмотрим, что же так напугало банки и посеяло всевозможные слухи. В первую очередь интересен пункт закона, гласящий о том, какие ипотечные кредиты следует считать кредитами, выданными в иностранной валюте. В настоящее время к ним относятся все ипотечные договоры, в которых сумма кредита обозначена в валюте, отличной от валюты страны-участницы ЕС, где проживает заемщик, а также где сумма кредита обозначена в валюте, отличной от той, в которой он имеет основную часть активов или получает основной доход.

Следующая статья закона говорит, что иностранный заемщик вправе сконвертировать свой ипотечный кредит в другую валюту (если он, согласно вышеуказанному определению, признается кредитом, выданным в иностранной валюте) и, соответственно, погашать его в другой валюте.

Конечно, банкам невыгодно выдавать кредиты в евро, а затем получать возврат в другой валюте. И речь не о кронах, франках или долларах, с ними как раз проблем не ожидается. Речь о валютах, не являющихся СКВ. Таким образом, кредитовать россиян продолжат те банки, которые готовы принять на себя риски.

Отметим, что никакие ограничительные условия банк не вправе навязать заемщику. Еще до нотариального оформления ипотечного договора заемщик должен провести личную встречу с нотариусом, на которой ему будет предложено заполнить анкету, где в числе прочих пунктов будет указано, что он знает о своем праве на конвертацию кредита в иностранной валюте, о том, как будет определяться курс, а также о возможных рисках, связанных с колебаниями курсов.

Если вам необходим ипотечный кредит от испанского банка, то первостепенной задачей станет расположить банк к себе. И в этом вам поможет правильно оформленный пакет документов, характеризующий вас как надежного заемщика, имеющего безупречную кредитную историю, стабильный доход и прозрачные источники его получения. Помимо этого, велика роль проверенного риелтора, который обладает достаточным опытом работы с испанскими банками и понимает их требования в случае покупки недвижимости в Испании россиянами.

Материал подготовлен агентством недвижимости в Испании «Estate Barcelona».