Изменения в законодательстве в сфере жилищного строительства привлекли внимание жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области к индивидуальному загородному домостроению. Как результат, в 2018 году объем построенного индивидуального жилья в Ленинградской области на целых 44% превысил показатели предыдущего года. Продолжится ли эта тенденция в 2019 году, и следует ли подумать о переезде из города в деревню?

Последние несколько лет, несмотря на кризис, высотные многоквартирные дома в ближайших пригородах Санкт-Петербурга росли как на дрожжах, чему немало поспособствовал принятый еще в 2004 году федеральный закон о долевом строительстве (знаменитый 214-ФЗ). Однако к 2017 году многочисленные истории обманутых дольщиков заставили российское правительство задуматься о переходе от долевого участия, более рискованного для дольщиков, к проектному финансированию.

Первые меры, принятые в связи с этим решением, начали действовать 1 июля 2018 года, что не могло не повлиять на стоимость квадратного метра. И если в 2016-2017 годах перепроизводство многоквартирных домов в Ленинградской области держало цены на одном уровне в течение двух лет, то ближе к концу 2018 года стоимость квадратного метра выросла уже на 8% по сравнению с летними ценами (источник: БН.РУ).

В то же время, изменения в законодательстве, принятые в 2015-2017 годах, радикально упростили государственную регистрацию индивидуальных загородных домов, как доставшихся в наследство, так и заново построенных, в том числе на землях садоводств. Начатая еще в 2006 году "дачная амнистия", упрощающая регистрацию загородной недвижимости, оказалась очень удачным законом, а внесенные в 2015 году поправки привели к бурному росту строительства загородных домов.

Как результат – несмотря на продолжающийся кризис, в 2017 году в Ленинградской области было введено в эксплуатацию 692 тысячи квадратных метров индивидуального жилья, что на 16% превышает показатели 2016 года, а за первые десять месяцев 2018 года – уже 830 тысяч квадратных метров, что на 44% выше показателей предыдущего года (источник: Петростат).

На рынке многоквартирного жилья наблюдается противоположная ситуация: если в 2017 году прирост составил 21%, обогнав темпы роста в сегменте ИЖС, то в 2018 году мы наблюдаем уже спад: уменьшение количества построенных квадратных метров составило 4% по сравнению с предыдущим годом (источник: Петростат).

Таким образом, по мнению аналитического центра строительной компании "ЮККА Дом" (https://ukka-house.ru), в 2019 году следует ожидать продолжения тенденции в сегменте загородной недвижимости и роста объемов вводимого индивидуального жилья в сравнении с 2018 годом.

В качестве основных сложностей, упоминаемых заказчиками загородных домов, можно назвать отсутствие коммуникаций на загородных участках (прежде всего, газоснабжения), а также долгую дорогу до работы (большинство людей имеют высокооплачиваемую работу в Санкт-Петербурге). Однако ситуация с коммуникациями, как минимум, с электроснабжением, год от года улучшается, а скорость сообщения между областью и городом постоянно растет. Например, за последние несколько лет в Ленинградской области были введены в эксплуатацию такие федеральные магистрали, как Киевское шоссе от Пулково до Гатчины и Приозерское шоссе от КАД до Лосево, активно достраивается платная трасса М11 Санкт-Петербург-Москва.

Одним из проблемных факторов, который может привести к замедлению темпов роста в секторе ИЖС, может быть цена строительства. Согласно данным БН.РУ, средняя стоимость квадратного метра загородного дома в 2018 году составила 27.256 рублей, что приблизительно соответствует уровню цен в 2016 году, и на 17% ниже, чем в 2017 году.

Аналитики СК "ЮККА Дом" связывают снижение цен на загородную недвижимость в 2018 году с быстрым увеличением доли рынка, занимаемой каркасным домостроением – средняя стоимость квадратного метра каркасного дома (20-30 тыс. рублей за м2) почти в полтора раза ниже, чем для аналогичного кирпичного или газобетонного дома (35-50 тыс. рублей за м2).

Однако это снижение носит временный характер в связи с ростом цен на стройматериалы. Так, строительные материалы, входящие в домокомплект каркасного дома (сухая строганная доска, кровля, метизы, теплоизоляция, ветрозащитные плиты), подорожали за 2018 год в среднем на 16%, а стоимость отдельных категорий материалов увеличилась почти на 30%. К тому же, рынок индивидуального строительства очень динамичный и саморегулируемый – клиенты ориентируются на отзывы при подборе подрядчика, и голосуют рублем за более качественные и дорогие материалы. Поэтому, несмотря на ожидаемый рост объема рынка, эксперты "ЮККА Дом" предсказывают и подорожание загородной недвижимости в 2019 году минимум на 10-15 процентов.