В будущем оценка офисных площадей по классности объектов потеряет свою актуальность

За последние пять лет в Москве существенно изменился портрет арендаторов офисов различных классов. Аналитики City&Malls PFM верифицировали «жильцов» бизнес-центров и пришли к выводу, что в будущем деление на арендаторов офисов сугубо класса А или офисов только классов В или С практически исчезнет.

До начала кризиса 2014 года «пятерка» компаний - типичных арендаторов бизнес-центров класса А выглядела следующим образом: международная компания со штаб-квартирой в красивом бизнес-центре или историческом особняке в центре Москвы; банк, причем не обязательно из первого эшелона; b2b - компании из топливно-энергетического, сырьевого секторов; операторы больших «троек», «четверок», «пятерок» из телекоммуникационного, страхового, консалтингового, фармацевтического etc. бизнеса; и, наконец, пятая категория докризисных арендаторов премиальной недвижимости - небольшие, динамично развивающиеся компании, работающие в высокомаржинальном секторе (например, IT) и при этом имеющие небольшой штат. Таким организациям до кризиса сложнее всего было попасть в бизнес-центр класса А, поскольку собственник не готов был предоставлять площади менее 100 кв. метров и с опаской относился к арендаторам без истории, известного бренда и прочего бэкграунда.

Еще одним фактором, мешающим до кризиса даже крупным компаниям сектора b2c занимать офисы класса А, была политика закрытости зданий. Управляющие компании БЦ класса А стремились к максимальной закрытости и обособленности объектов, внедряли строгую пропускную систему. Сегодня стало значительно проще договориться о щадящем режиме прохода в бизнес-центр даже самого высокого класса.

До кризиса в офисах класса В работали преимущественно представители среднего и малого бизнеса, производственные компании, организации, оказывающие услуги населению и ориентированные на большой поток клиентов. Класс С - бывшие здания НИИ и заводов с большими аудиториями - занимали типографии, производственные площадки, творческие студии, стартапы, коммерческие учебные заведения.

Возможно, такая расстановка продолжалась бы до сих пор, если бы не кризис, спутавший карты арендодателям. Так, если в 2013 году в структуре сделок в офисах класса А только 9% приходилось на компании госсектора и это считалось высокой активностью, то в 2017 году сделки с государственными арендаторами деловой недвижимости класса А составили уже 19% - и этот показатель не выглядит рекордом рынка на ближайшие несколько лет, не оценивается как непреодолимый в 2018 - 2019 годах. В 2017 году АИЖК приобрело одну из башен «IQ-квартал» в Москва-Сити. Ранее в Москва-Сити уже выкипи площади «Транснефть», структуры Россельхозбанка, сменился собственник у «Башни Федерация» и «Евразия», сегодня это ВТБ. До 55% собственников и арендаторов «Москва-Сити» - это компаний с госучастием. Тренд времени – проблемные активы девелоперов переходят банкирам. Так, БЦ Aquamarine III (тоже, кстати, бывший актив AFI Development) оказался у «Газпромбанка», President Plaza на Кутузовском проспекте – у Сбербанка. Примеры можно продолжать. Но вывод очевиден – на место свернувших или уменьшивших деятельность в России международных компаний (вспомним John Deere, переехавший из Vivaldi Plaza в логистический центр «Южные врата») пришли новые арендаторы офисов класса А – госкомпании.

Изменился портрет и других арендаторов премиальной офисной недвижимости. На смену банкам второго эшелона, потерявшим лицензии, пришли инфраструктурные арендаторы, ставшие в условиях турбулентности рынка якорными – это салоны красоты, фитнес-студии, творческие мастерские, организующие квесты. Часть площадей в состоянии shell&core стали сдаваться посуточно для проведения конференций, выставок, фестивалей.

В кризис двери шикарных бизнес-центров открылись для компаний в сфере оказания услуг населению. Ранее собственники не готовы были предоставлять площади бизнес-центра класса А таким арендаторам из-за невысокого арендного бюджета. Помимо компаний IT-сектора в бизнес-центры класса А стали въезжать небольшие юридические, риэлторские, кадровые агентства. В офисы класса В заселяются арендаторы из офисов С-класса. Сегодня даже типографии, нуждающиеся в больших площадях, комфортно себя чувствуют в офисах В+, в лофтах. Офисы класса С остаются за стартапами, пока не нашедшими инвесторов, за компаниями малого бизнеса, бэк-офисами, дата-центрами и небольшими интернет-магазинами.

Сегодня мы видим весьма интересную тенденцию – с одной стороны офисный рынок выравнивается, вакантность приближается к сбалансированному показателю зрелого рынка в 8-10%. Взрывной рост, как в «нулевые», в горизонте 10 лет не прогнозируется. Но в то же время меняются запросы арендаторов и повышается качество нового строительства бизнес-центров. В дальнейшем ожидается, что часть морально устаревающих бизнес-центров будет выведена из оборота, на других объектах будет проведен редевелопмент, что улучшит конкурентоспособность объектов. Жесткое деление на арендаторов офисов класса А, В или С будет все больше нивелироваться. А с приходом на рынок труда поколения Z, которое к 2025 году составит до 75% работников, существенно изменятся и требования к офисным пространствам. Роль agile-офисов, свободных пространств, lifestyle составляющей продолжит расти. И любой офис, вписывающийся в новую концепцию, будет актуален для любого арендатора, а сама классность объекта, разработанная еще в первой половине XX века, постепенно будет терять свою значимость.

---

City&Malls Property&Facility Management — один из ведущих игроков рынка Москвы по управлению и эксплуатации коммерческой недвижимости. На сегодняшний день общая площадь объектов, находящихся в управлении компании, превышает 500 000 кв. м, а количество арендаторов − 3 000.

City&Malls PFM управляет объектами коммерческой недвижимости, ориентируясь на принципы оперативности, качества и эффективности.

Алексей Емельянов, генеральный директор компании City&Malls PFM