ПИФометры: как стать долевым собственником коммерческой недвижимости с помощью пая

31.10.2018
Коммерческая недвижимость
ПИФометры: как стать долевым собственником коммерческой недвижимости с помощью пая

В условиях, когда снижение процентных ставок по банковским депозитам сделало их малопривлекательными для вложений, россияне стали активно искать альтернативные инвестиционные инструменты с большей доходностью. И сегодня они все больше осваиваются на рынке коллективных инвестиций в целом, и в сегменте паевых фондов недвижимости в частности.

Снижение интереса российских частных инвесторов к банковским вкладам — как наиболее распространенному способу вложения или сбережения накоплений — уже очевидно. Что подтверждается и данными ЦБ РФ, согласно которым отток средств физических лиц из российских банков только в начале текущего года составил 453 млрд руб., что почти в три раза больше, чем годом ранее. Да еще и средняя ставка по депозитам на срок более года постоянно снижается. За прошлый год, к примеру, она «скатилась» с 7,84% до 6,39%. К концу этого года, по прогнозам рыночных аналитиков, ставка может потерять еще 1–1,5 процентных пункта, что сделает банковские вклады еще менее привлекательными для вложений.
При этом «выводят» из банков сейчас не только рубли, но и валютные сбережения. Слухи о новых санкциях США против российских финансовых учреждений и вариантах ответа на них заставили вкладчиков только за последние месяцы забрать со счетов порядка $1,5 млрд.

Понятно, что в таких условиях частные инвесторы просто вынуждены искать другие инвестиционные инструменты с гораздо большей доходностью. На этом фоне основной прорыв сейчас наблюдается на рынке доверительного управления и коллективных инвестиций, включающего в себя в т. ч. и паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Справедливости ради стоит отметить, что его объем стал резко увеличиваться начиная еще с 2017 года. Тогда по итогам года, согласно данным RAEX / «Эксперт РА», рынок вырос на 16% — до почти 6,4 трлн руб. На этом фоне розничный сегмент рынка рос еще куда более опережающими темпами. Те же ПИФы, к примеру, прибавили за прошлый год сразу 62% (или 85 млрд руб.), и составили в итоге около 222 млрд руб. Этим летом объем всего «коллективного рынка» достиг уже 6,8 трлн руб. (+6,25% с начала 2018 года), а непрерывный приток средств в розничные ПИФы наблюдается 38-й месяц подряд. За этот период они к текущему октябрю аккумулировали в себе, по предварительным данным Investfunds, в общей сложности свыше 181 млрд руб. «Рекордсменами» по привлечению частных инвесторов являются закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). По данным RAEX / «Эксперт РА», ЗПИФН сейчас — наиболее крупный сегмент среди закрытых фондов, на них приходится порядка 30% всего объема ЗПИФ. Стоимость чистых активов ЗПИФ, согласно оценке аналитиков, составляет порядка 2,6 трлн руб., что в разы больше всего открытых ПИФов.

В частности, ЗПИФН позволяет физическим лицам участвовать в крупных инвестиционно-строительных или рентных проектах. С помощью этой разновидности инвестиционных фондов «частники» могут, к примеру, сообща приобретать объекты коммерческой недвижимости (жилье — это, пожалуй, пока все же удел долевого строительства), стоимость которых, прежде недоступная из-за высокой цены для каждого из них по отдельности, делится между всеми участниками сделки. Таким образом, собственником доли, скажем, в торговом объекте можно стать с помощью приобретения пая. Даже после изменившихся в 2017 году регуляторных требований, согласно которым минимальный номинал пая составляет теперь 300 тыс. руб, — такая стоимость «входного билета» на этот рынок не выходит за рамки бюджета большинства частных инвесторов.

Не секрет, что востребованность ПИФов в целом, и особенно — закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН), обычно возрастает в кризисные периоды, когда стоимость входящих в них активов находится «на дне». Так было, к примеру, в 2014 году. Наблюдается это и сейчас — нынешние низкие ценовые отметки в сегменте недвижимости лишь становятся дополнительным стимулом для развития данного инструмента на розничном рынке. Более того, с общерыночным увеличением интереса к ЗПИФН риски этого продукта только снижаются и он все больше становится близок, доступен и понятен «физику».

Естественно, что, вкладываясь в недвижимость, такие инвесторы ориентированы не на спекуляцию (они не планируют продавать свои паи, скажем, через год), а на пассивный доход — по типу банковского, который можно получать в течение многих лет. Совокупная среднегодовая доходность может достигать порой 20%, из которых чуть выше 10% — это рентный доход от последующей сдачи объектов в аренду, остальное — доход от переоценки имущества фонда и индексации рентного дохода. Понятно, что из валового арендного потока потом вычитаются расходы на обслуживание объекта (этим всем занимается управляющая компания), а уже чистая прибыль распределяется между соинвесторами. Но в любом случае она будет существенно выше банковской (здесь, напомню, средняя доходность рублевых вкладов в топ‑10 российских банков находится сейчас на уровне 6,31%).

Ну и наконец, надо сказать, что интерес к коммерческой недвижимости в целом, и к торговым площадям в частности — это тенденция, характерная сейчас не только для частных, но и для крупных, институциональных инвесторов. Общий объем инвестиций в российский коммерческий сегмент, по данным JLL, в начале 2018 года превысил $728 млн, из которых треть вложений инвестиций (33%) пришлась именно на торговые площади. И объекты под ритейл лидируют на инвестиционным рынке страны не первый год (для справки: в 2017 году доля торговой недвижимости составила 40% общего объема вложений). И такое внимание профессиональных игроков рынка к этому направлению может говорить только о низком уровне риска и высокой ликвидности сектора. Так, стоимость качественных торговых объектов не падала даже в самые кризисные времена. Подобные площадки в Московском регионе, например, продаются сейчас по цене, предполагающей окупаемость в течение 7–10 лет. Понятно, что продукты питания люди будут покупать всегда, и магазины крупных российских продовольственных сетей не будут страдать от отсутствия покупателей. Более того, федеральные ритейлеры уже давно не снижают своих оборотов, а напротив — наращивают их год от года. А развиваясь, они, естественно, будут арендовать все новые и новые торговые площади.
Источник