Ипотечные сделки становятся наиболее распространённым явлением. Такой же распространённой тенденцией становятся и квартиры, находящиеся под залогом. Тем не менее, рыночный оборот вовсе не обходит стороной подобное жильё. Есть определённые способы, способствующие осуществлению механизмов купли-продажи. Общий квартирный дефицит наталкивает на мысли о возможности приобретения квартиры под залогом.
Вполне возможно, что в ближайшее время газетные заголовки раздела недвижимости будут не только пестреть словами <продажа квартир в кредит>, но и другими смыслообразующими фразами, предполагающими приобретение жилья под залогом. К тому же, скорее всего, текст объявлений пополнится дополнительными пунктами: сколько долга осталось выплатить, количество времени выплаты, процентные характеристики и т.д. С такими темпами Российский рынок жилья станет напоминать европейский. Большинство тамошних квартир продаются, уже будучи под залогом, поскольку срок выплаты ипотеки весьма велик (до 50 лет). Но подобная практика для нашего рынка ещё совсем нова, что неизбежно сопряжено с определёнными проблемами при приобретении такого жилья.
Рассмотрим, что представляет собой залог и кто является собственником заложенной квартиры. Исходя из определения, владельцем недвижимости, находящейся под залогом, остаётся должник. Он лишается возможности отчуждения и нового залога представленного жилья без одобрения банка, предоставлявшего текущий кредит. Тем не менее, есть ряд оговорок. Владелец может продать жильё, но только при условии согласования этого решения с залогодержателем. Стоит особо отметить, что все упомянутые процедуры от кредитной политики до передачи жилья в собственность новому владельцу непременно должна проходить процесс регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы. И любое заинтересованное лицо имеет право обратиться туда с запросом о получении необходимой информации (при условии наличия разного рода обременений) о конкретном жилье. При чём этим заинтересованным лицом может быть не только риэлтор.
Ранее мы уже знакомили читателей с возможными путями продажи жилья, купленного под залогом. Подробное знание причин продажи не будет так полезно, как знание другого рода: например, стоит разузнать, когда с квартиры снимут залог (и снимут ли). На западе уже давно практикуются схемы перекладывания обязательств выплаты залога с продавца на плечи покупателя, таким образом, жильё продолжает оставаться под залогом. К сожалению, В Российской Федерации данный способ ещё ни разу не применялся не только по причине его <неприжитости>, а из-за другого устройства нашего законодательства. По закону, залог должен быть выплачен в полной мере до момента передачи жилья в собственность другому лицу. И, по логике вещей, залогодержатель обязан снять залог с недвижимости до момента получения полного расчёта по кредиту.
Безопасность сделок.
В реальности, процесс приобретения недвижимости под залогом до сих пор детально не проработан, поэтому он может затянуться надолго. Если вы всё же решились на эту <авантюру>, то помните, что все расчёты стоит производить при условии предварительной госрегистрации квартирных прав. Только после этого договор может считаться вполне безопасным с юридической точки зрения. Большинство людей боятся соглашаться на подобную сделку по причине недостаточной осведомлённости. Потенциальный покупатель боится, что банк может запросто отобрать квартиру, в противном случае он останется должным банку кругленькую сумму, которую будет выплачивать до конца своих дней. На самом же деле в договоре должно быть заведомо оговорено, что приобретаемая недвижимость избавлена от залоговых обременений и судебных разбирательств. И что бы не произошло, претензий к новому владельцу никто не предъявит. Все проблемы лягут на плечи продавца.
Таким образом, приобретение квартиры на подобных условиях находится за гранью неоправданного риска, поскольку новый владелец лишён обременительных процедур кредитования. Единственный несущественный минус - срок госрегистрации в среднем увеличивается с двух недель до месяца. Хотя данная цифра ещё совсем некритична и вполне укладывается в необходимый срок, предусмотренный вышестоящими инстанциями, и отвечает требованиям действующего Закона о государственной регистрации прав на недвижимость. Приятным дополнением для вас станет низкая цена такой квартиры, так как заключение сделки займёт больше времени.
Не стоит бояться и безналичного расчёта, поскольку продавец всё равно получит деньги только после того, как все права на жильё окажутся в руках новоиспечённого владельца. Проблемы могут возникнуть в тех областях, где с продавцом полностью рассчитываются до полной передачи квартиры в собственность. Тогда покупателю следует удостовериться в том, что квартира больше не находится под залогом. В любом случае самым проверенным способом остаётся профессиональное вмешательство, поэтому не стоит брезговать помощью специалистов, иначе вы рискуете натолкнуться на ряд непредвиденных проблем.